¿Quiere ganar con los inmuebles? Los fondos inmobiliarios, el último reducto del sector
Colonial, Llanera, Lábaro o Seop son sólo una muestra de los estragos que está causando la crisis en el sector inmobiliario español. Aunque cada una lo sufre de una forma distinta, nada tienen que ver lo que fueron estas compañías hace tan sólo un año y lo que son ahora. Por ejemplo, Colonial cerró el ejercicio 2006 con una capitalización bursátil de algo más de 7.000 millones de euros; hoy es de 1.587 millones.
Metrovacesa (MVC.MC), la más grande de todas, tiene ahora un valor en bolsa de 7.082 millones, después de haber vivido un año duro de peleas accionariales y escisiones que le han hecho adelgazar más de 6.000 millones de euros desde finales de 2006.
En este mismo periodo, los fondos de inversión inmobiliarios han seguido sacando pecho y demostrando su poderío, hasta el punto de que algunos de ellos se alzan como las principales inmobiliarias españolas. Tras Metrovacesa, Santander Banif Inmobiliario, que gana el 6,44% en el último año, mueve un patrimonio de 4.102,1 millones. Es decir, se ha convertido en la segunda inmobiliaria española.
El tirón de los alquileres
Y es que los gestores de este tipo de fondos no se cansan de repetir que estos productos están descorrelacionados de los mercados, por lo que el frenazo en la vivienda pasa de puntillas. "Este año estimamos que su precio caerá alrededor de un 5% en términos relativos, con lo que en términos reales puede llegar al 10%", apunta Pedro Marazuela, responsable del fondo Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario, que gestiona 179,2 millones y ofrece una rentabilidad del 4,46% en un año.
Pero dicha situación no llega a preocupar en el corto y medio plazo a este gestor ni al resto de los otros ocho fondos inmobiliarios.
Y es que no sólo no sufren en sus carnes esta ralentización, sino que se están beneficiando de la subida del precio de los alquileres, su principal fuente de ingresos. Es decir, que las medidas para incentivar el alquiler del Gobierno han salvado este año los productos inmobiliarios, sobre todo teniendo en cuenta que no es momento de afrontar nuevas inversiones, como reconoció hace poco Pedro Ruiz-Olivares, vicepresidente y consejero delegado de Santander Real State.
Junto a estos dos factores, hay que tener en cuenta que los inmobiliarios están obligados por ley a tener el 50% de su patrimonio invertido en vivienda; de este porcentaje, una gran parte la destinan a vivienda protegida, "cuyas tasaciones no corren peligro", indica Marazuelo, quien explica que el 80% de la cartera de su fondo está diversificado entre oficinas, residencias de la tercera edad y vivienda libre y protegida.
Poco riesgo
"Una composición con la que estamos muy cómodos porque es prudente", apunta. Y reconoce que si este año invierte será sólo en vivienda protegida, a través de la cual están presentes en Navarra, Cataluña, Andalucía y Castilla-La Mancha, en éstas dos últimas en construcción.
También Segurfondo Inversión, de la gestora Inverseguros y uno de los más rentables de estos productos, asegura tener un perfil de riesgo bajo. "No tenemos terreno, ni vivienda en costa, ni endeudamiento", explica Rafael Alonso, director de Expansión de la firma, que reconoce que los fondos inmobiliarios españoles se mueven en inversiones sólidas y prudentes. Los 721,4 millones que gestiona este fondo se reparten entre la vivienda, que acapara el 50 por ciento, y otro 30 por ciento con exposición a las oficinas.
Frente a Santander (SAN.MC) y BBVA (BBVA.MC), que reconocen que la subida del precio del alquiler se nota de forma favorable en sus fondos , el responsable de Inverseguros asegura que no lo están sintiendo, ya que "nuestra vivienda está muy céntrica, principalmente en el centro de Madrid y algo en La Moraleja, y la subida de los alquileres se nota más en la vivienda media que en la que ocupa el centro de las ciudades", indica Alonso. Y tampoco en el fondo de Ahorro Corporación ha repercutido la subida del alquiler "porque tenemos los inmuebles ocupados al 80%", según Marazuelo.
Y por detrás de Santander Banif Inmobiliario, BBVA Propiedad se disputa hacer las veces de tercera inmobiliaria española. Frente a su patrimonio de 2.269 millones, Martinsa Fadesa vale 2.833 millones y Reyal Urbis, 2.659 millones. Los responsables de este fondo ya reconocieron que 2008 no será el año de las grandes inversiones: "Nos centraremos en la tesorería y esperaremos a los acontecimientos que vayan llegando", recalca.
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